Чем отличается реконструкция от перепланировки

Этапы проведения работ

Для реконструкции требуются квалифицированные работники, а также тщательная подготовка.

Учитывая ее сложность, работы делятся на этапы.

Обследование

Это начальный этап реконструкции сооружений, при котором происходит тщательный анализ характеристик здания для определения особенностей проведения работ.

Здесь проводится проверка грунта, так как от этого зависит тип фундамента и выбор строительных материалов. Происходит осмотр и фиксируются повреждения (например, трещины в фундаменте или деформацию кладки).

Проектирование

Порядок оформления реконструкции начинается с проекта. Составление проекта напоминает создание нового здания, хотя он не такой большой.

В проектную документацию включают сметы, архитектурно-строительные, технологические сведения, пояснительные записки и план организации работ. Составлением проекта занимаются квалифицированные специалисты. Они изучают общее состояние здания, сооружения, особенности грунта, составляют проект будущей постройки с учетом необходимых характеристик и пожеланий владельца.

Технический план и необходимые документы

В техническом плане реконструкции сооружений указывается полная информация об изначальном состоянии здания, проектные, строительные расчеты, а также сведения о строительно-монтажных работах.

Разработкой плана занимаются специалисты проектной организации, которые предоставят документацию, согласно действующим стандартам и нормативам.

Согласование

После составления плана реконструкции переходят к согласованию проекта в государственных инстанциях. Процесс продолжается долго, особенно если объект относится к постройкам культурно-исторического значения.

Без согласования проекта в государственных органах приступать к реструктуризации запрещено. В противном случае, и владельцу недвижимости, и строительной компании, проводящей работы, грозит серьезный штраф.

Выполнение работ

Завершающий и трудоемкий этап. Он включает строительство, обновление инженерных линий, монтаж необходимого оборудования и отделку.

Выполнение реконструкции выполняется по четкому плану:

1. Проектировщик согласовывает последовательность строительно-монтажных работ.
2. Сотрудники проектной организации составляют схему разделения объекта на узлы и определяют последовательность ввода в эксплуатацию.
3. Строительство, монтаж и наладка оборудования происходит во всех узлах одновременно и независимо друг от друга, но запускаются они поочередно и в четкой последовательности.

После завершения реконструкции проводятся пусконаладочные работы.

Как получить разрешение

Заранее оформить разрешение на реконструкцию частного дома можно в органах самоуправления по месту нахождения дома, потом зарегистрировать в Росреестре и БТИ. Собирают нужные документы, в БТИ несут заявку с просьбой разрешить реконструкцию.

Предварительно в архитектурном бюро проверяют соответствие технических чертежей и фактических габаритов дома. На сбор таких бумаг и все согласование уходит около месяца и больше. Получают справки от всех коммунальных служб, которые указывают, что перестройка не испортит работу инженерных сетей.

Документы сдают в местный отдел органа самоуправления, прилагают:

• копию паспорта;
• документ о праве собственности на дом и участок;
• выписку из домовой книги;
• письменное согласие совладельцев на переделку (нотариус);
• согласие соседей (нотариус);
• акты согласования коммунальных служб.

Причины отказа

Отказ может касаться непринятия заявления или невыдачи разрешения.

В первом случае причины отказа:

• неправильное заполнение полей;
• некачественные копии документов;
• электронная подпись не соответствует подписи заявителя;
• в бумагах есть незаверенные исправления.

Орган самоуправления может заявку принять, но дать отказ в разрешении на реконструкцию.

Причины следующие:

• отсутствие нужных бумаг, предусмотренных порядком;
• несоответствие заявленных работ нормативным требованиям на реконструкцию;
• несоответствие приложенных бумаг разрешенному применению земельного надела и ограничениям, установленным на данную категорию участка.

Реконструкция жилого дома:

«…Реконструкция жилого дома — переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно — планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно — технических и инженерно — технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно — планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично — лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома…» (извлечение из Постановления Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»).

Реконструкция основной части дома

Реконструкция основных несущих конструкций дома – это рискованный процесс, так как при неправильном его проведении может произойти обрушение дома. Поэтому такой вариант реконструкции лучше доверить специалистам.

При таком переделывании дома осуществляется снос несущей стены для объединения нескольких комнат в одну. Полностью стена не может быть убрана во избежание разрушения дома. Поэтому часть стены сначала убирается и создается на ее месте каркас из опорных конструкций и балок.

Такая постройка направлена на поддержание несущих свойств дома. Для придания каркасу эстетичного и привлекательного внешнего вида, его декорируют гипсокартонным материалом.

МКАД

Московская кольцевая автомобильная дорога является крупнейшей в России развязкой. Эта федеральная трасса имеет огромнейшее значение для экономики страны, поэтому ее необходимо постоянно поддерживать в достойном состоянии.

Вплоть до 2020 года будет производиться масштабная реконструкция МКАДа. Что это значит? Будут ремонтироваться дороги, подъезды, шоссе, прилегающие и входящие в состав магистрали.

За годы активной эксплуатации дорожное полотно на трассе износилось, местами появляются нарушения целостности, а это, в свою очередь, очень опасно для жизни, здоровья и дорожно-транспортной ситуации. А МКАД – это трасса федерального назначения, которая является четырехполосной, и на ней можно развивать высокую скорость, в отличие от других трасс и дорог.

Реконструкция МКАДа имеет свой проект, согласно которому выполняются все работы.

В настоящее время заканчивается масштабная реконструкция развязок МКАДа на пересечении с Бесединским шоссе. И переход на следующий этап.

Далее будет произведен ремонт следующих пересечений:

• М4.
• Липецкая улица.

Планируется закончить все работы согласно проектной документации в срок до 2020 года

Это очень важно для города, области и страны, поэтому работники и подрядчики прикладывают все силы для качественного и скорейшего окончания работ. За качеством и соблюдением всех правил и норм реконструкции наблюдает Градостроительный комитет и мэр города Москвы Собянин, который очень ответственно относится к своей работе и привык контролировать такие важные процессы самостоятельно

Этапы

Промышленные здания реконструируются с соблюдением технологических этапов:

1. Предпроектная стадия.
2. Обследование объектов и выявление оснований для реконструкции.
3. Строительный проект.
4. Реализация утвержденного проекта.
5. Проведение пусконаладочных работ.

При правильно организованном процессе переход на каждый новый этап не занимает много времени, при полном соблюдении установленных норм.

Исследование

На данном этапе проводится изучение и анализ промышленного здания, подлежащего реконструкции. В этот период оценивается рельеф, грунт, гидрогеологический режим, а также общее состояние надземных и подземных сооружений, оценка их прочности.

Сотрудники, проводящие экспертизу, обязаны фиксировать любое обнаруженное повреждение. В завершение этого этапа составляется технический паспорт с параметрами износа конструкций и инженерных сетей. На основе исследования просчитываются сроки сдачи проекта, определяются постройки, которым реконструкция необходима в первую очередь, и распределяется нагрузка так, чтобы не нарушать производственный процесс.

Составление и согласование проекта

Проект реконструкции промышленного здания составляется по итогам исследования. Комплексный проект должен охватывать каждую стадию работ от подготовки стройплощадки до благоустройства территории и утилизации строительных отходов.

Для крупных объектов дополнительные проекты составляются для отдельных сложных участков реконструкции.

Проведение работ

При проведении работ по реконструкции промышленных сооружений учитываются особенности объекта. Безопасность на строительной площадке зависит от того, насколько хорошо контролируются:

• правильность проведения земляных работ, в которые входит рытье траншей и котлованов;
• обустройство фундаментов, которые в том числе необходимы для установки новой техники;
• упрочнение несущих конструкций.

Установку систем кондиционирования, освещения, ремонт канализации, оборудование электросетей и прочее необходимо проводить с учетом конфигурации помещений, согласуя изменения с расположением техники и учитывая прочие особенности реконструируемого помещения.

Контроль качества работ

За процессом реконструкции промышленных зданий на каждом этапе следит технический надзор

В его обязанности входит контролировать безопасность проведения работ, что особенно важно при реконструкции в аварийном состоянии. Инженеры технадзора следят за соблюдением последовательности выполнения реставрационных работ и следованию проектным решениям

К концу реконструкции инженеры технического надзора готовят пакет документации, которая подтверждает завершение строительных работ и на основе которой приемочная комиссия будет принимать решение о вводе промышленного здания в эксплуатацию.

Почему так важно получать разрешение на реконструкцию?

Не каждое частное строение можно реконструировать. Расширение площади путем достройки блоков или увеличения этажности может стать причиной снижения прочности сооружения. В таком доме находиться опасно. Также можно нанести вред окружающей среде, рядом стоящим постройкам

Важно соблюдать нормы Градостроительного кодекса. Иначе последствия могут быть плохими

Во избежание их и нужно согласовывать вопрос реконструкции сооружения. Дом будет осмотрен, обследован, изучен проект внесения изменений в его конструкцию. Это даст специалистам понять, возможны ли запланированные работы.

Есть ли разница между перепланировкой и реконструкцией

С 2019 года понятие перепланировки в МКД распространяется как на жилые, так и нежилые помещения. Поэтому и согласовывать работы с таких объектах придется по единому регламенту. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации объекта, требующее отражения в технической документации. Под перепланировку подпадают различные виды работ, не связанных с изменением или восстановлением основных несущих узлов и элементов здания.

Реконструкция, напротив, заключается в
изменениях характеристик объекта, связанных с воздействием на несущие
конструкции. Ввиду особой сложности указанных работ, потенциально опасным
воздействием на целостность здания, для реконструкции всегда нужно получать
разрешение на строительства.

Вот какие правила нужно учитывать для
правильного разграничения перепланировки и реконструкции:

• реконструкция
  является более широким понятием, может включать в себя элементы переустройства
  и перепланировки. Например, при реконструкции с пристройкой нового этажа
  изменения будут вноситься в конфигурацию уже существующих помещений (в этом
  случае отдельно согласовывать перепланировку не нужно);
• согласование
  реконструкции значительно сложнее и дольше по времени, требует оформление
  большего количества документов, прохождения больше инстанций и т.д.;
• на
  заключительном этапе реконструкции и перепланировки предстоит пройти кадастровый
  учет в Росреестре. Все изменения объекта недвижимости будут зафиксированы ЕГРН
  на основании технического плана кадастрового инженера.

Изготовление проектной и технической документации для начала перепланировки или реконструкции входит в компетенцию государственных и независимых проектных организаций. Именно проектировщик обязан правильно определить, к чему отнести предстоящие работы – к перепланировке или реконструкции. Это этого зависит дальнейшая процедура согласования, вид разрешительных документов.

Виды переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

• замена коммуникаций;
• обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
• замена электрическим оборудованием газовых плит;
• изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
• замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

Сроки согласования перепланировки и реконструкции

Изготовление проекта перепланировочных
работ и технического заключения займет от 1 до 10 дней (например, в крупных
компаниях вы можете получить эти документы уже через 1-2 дня). Рассмотрение
проекта в муниципальных инстанциях займет не более 45 дней, а изготовление
технического плана еще 1-5 дней.

При реконструкции срок изготовление
градостроительного плана земельного участка может занять до 30 дней. Еще 30-60
дней займет согласование проектной документации и получение разрешения на
строительство. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо
комиссионное обследование объекта, согласование с коммунальными и иными
службами.

Процедура кадастрового учета будет
проходить в одинаковые сроки при перепланировке и реконструкции —  5 дней (через Росреестр) и 7 дней (через
МФЦ).

Как узаконить реконструкцию частного дома в 2021 году?

После уплаты штрафа требуется узаконить реконструкцию. Делается это в таком порядке:

1. Составить уведомление о планировании внесения изменений в конструкцию дома.
2. Направить документ в территориальную администрацию. Это можно сделать через МФЦ. При себе стоит иметь паспорт, свидетельства о собственности на дом и земельный надел.
3. Получить разрешение.
4. Найти кадастрового инженера и заказать у него проведение исследования дома с целью составления нового технического плана.
5. Получить техпаспорт.
6. Обратиться в местную администрацию с уведомлением о завершении работ.
7. Посетить Росреестр и подать заявление на регистрацию проведенных изменений. Сделать это можно также через МФЦ.

Процедура не является бесплатной. За регистрацию изменений придется заплатить 350 рублей. Также платным является технический план. Его составление у инженера может стоить до 20000 рублей.

Таким образом, реконструкция предполагает расширение дома, создание надстроек, новых этажей. Она требует согласования с местными властями. Делать это нужно до начала работ. Иначе придется платить штраф или возвращать все обратно. Самовольная реконструкция не даст возможности выполнять сделки с частным домом.

Если нужно работать в стесненных условиях

Реконструкция усложняется, если:

• она проводится для объекта в зоне с высокой плотностью застройки;
• территория, на которой расположено здание, имеет много коммуникаций, причем их нельзя отключать или переносить, либо они должны использоваться во время работ;
• стесненные условия возникают из-за планировки или конструкции самого здания.

Если вокруг здания недостаточно свободного пространства, это учитывают при проектировании и организации реконструкции. Временные или вспомогательные сооружения выносят за пределы площадки, чтобы сэкономить место. При реконструкции в районе плотной городской застройки устанавливаются достаточно надежные ограждения по периметру территории, на которой будут вестись работы. Если будет выполняться демонтаж, установка свай или другие работы, связанные с высоким уровнем вибрации, отдельно контролируют состояние фундаментов и других конструкций, расположенных рядом зданий. На площадке используют легкую, компактную строительную технику (легкомонтируемые башенные краны с минимальной подкрановой площадью, компактные подъемные механизмы, другое оборудование). Строительные конструкции и элементы (включая арматуру, армокаркасы и другие) изготавливают за пределами площадки и подают с помощью автотранспорта непосредственно к месту работ.

При стесненных условиях на самом объекте отказываются от тяжелой строительной техники, используют легкий ручной инструмент. Объемные конструкции, которые будут устанавливаться в здании, проектируют заранее.

Если условия стеснены из-за большого количества инженерных сетей и коммуникаций, информацию о них, их расположении собирают на этапе изысканий. Если инженерные системы будут реконструироваться, проект для этого разрабатывают отдельно, но согласовывают с основной проектной документацией. Если нужно сохранить исходные характеристики инженерных сетей, работы планируют так, чтобы не затрагивать их или обеспечить их полное восстановление после завершения реконструкции. Возможно создание временных коммуникаций и систем, их использование, пока основные сети отключены.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение необходимо обратиться в архитектурный отдел или в местную администрацию с заявлением. Также необходимо предоставить следующие документы:

1. Копию гражданского паспорта заявителя.
2. Правоустанавливающие документы на участок и дом.
3. Технический план вместе с кадастровым паспортом из БТИ.
4. Выписку, взятую из домовой книги, которая должна содержать информацию о количестве прописанных людей, а также их согласие на реконструкцию.
5. Проект архитектурных решений.
6. При необходимости топографический анализ территории.

Данный перечень документов не окончательный и может меняться в зависимости от субъекта. Документация рассматривается на протяжении одного месяца.

С какими работами часто путают реконструкцию

Реконструкцию часто путают с другими видами восстановления зданий. Ремонт, реставрация или модернизация, имеют похожие с реконструкцией черты, но все же отличаются от нее.

Ремонт

Сначала определяются характеристики здания и составляется план реконструкции, предполагающий изменение внутренней планировки и наращивание площади за счет достройки дополнительных помещений. Завершающим этапом и будет ремонт, при котором проводится финишная внутренняя отделка здания или сооружения.

Модернизация

Модернизация проводится в случае, если здание, сооружение устарело. Например, ранее установленные инженерные коммуникации не справляются с нагрузкой или не отвечают текущим стандартам. Она может потребоваться, если ухудшился уровень теплоизоляции постройки или эксплуатация здания небезопасна.

Такой тип работ предполагает внесение радикальных изменений в уже существующую постройку без изменения ее площади, функционала и назначения, поэтому также не является реконструкцией.

Во время модернизации обычно заново проводят утепление и звукоизоляцию фасада, обновляют и укрепляют элементы несущих конструкций, обновляют инженерные коммуникации и оборудование. Модернизация может дополнительно включать: ремонт мусоропроводов, устройство балконов и лоджий, обновление лифтовой шахты.

Реконструкция тоннелей:

«…Реконструкция — комплекс работ, при выполнении которых осуществляется изменение основных конструктивных и технико-экономических показателей — форм и размеров поперечных сечений тоннелей, материалов конструкций, инженерной оснащенности с целью улучшения условий эксплуатации, повышения пропускной способности, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, а также последствий воздействия неблагоприятных природно-климатических факторов…» (извлечение из Распоряжения Росавтодора от 16.02.2009 N 46-р «Об издании и применении ОДМ 218.4.001-2009 «Методика оценки транспортно-эксплуатационного состояния горных автодорожных тоннельных переходов»)

Реконструкция объекта. Правовые аспекты

Пожалуй, у каждого владельца недвижимости: здания, сооружения помещения, рано или поздно возникает желание или необходимость расширить объект, перестроить, надстроить дополнительный этаж, или сделать подземную парковку, одним словом произвести реконструкцию своей недвижимости.

Однако сложно даже представить: как много собственников, не задумываясь, реконструируют свои объекты без получения на это необходимых разрешений, а потом сталкиваются с проблемой регистрации права собственности на реконструируемый объект.

Что такое реконструкция и как ее нужно производить, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в настоящей статье.

Читать Реконструкция объекта

Налоговый учет

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

• Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
• Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

• Положение о ремонте.
• Приказ на осмотр конструкций.
• Акт с указанием найденных неисправностей.
• Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
• Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились

При этом не важно, когда произошла фактическая оплата

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Переустройство, реконструкция и перепланировка – понятия

Для понимания разницы между этими явлениями нужно сначала дать им краткое определение.

Под перепланировкой стоит понимать изменение конфигурации помещений, которое требует внесения поправок в технический паспорт объекта.

Переустройство – работы, в ходе которых меняются, устанавливаются или удаляются инженерные сети, сантехника или иное оборудование с последующим внесением изменений в техническую документацию БТИ.

И наконец, реконструкция, это работы направленные на изменение параметров и свойств помещения, в том числе нежилого.

В рамках реконструкции на основании Градостроительного Кодекса возможны:

1.  Существенное увеличение общей площади помещения,
2.  Изменение фасада и наружного облика,
3.  Увеличение этажности,
4.  Улучшение качества инженерных коммуникаций,
5.  Замена или восстановление несущих стен и конструкций,
6.  Смена назначение помещения.

Нельзя не отметить что понятия реконструкции, даваемые НК РФ, Градостроительным Кодексом отличаются, а в жилищном его нет вовсе. Дело в том, что эти нормативные акты регулируют правоотношения в корне разные, а потому формулируют определения исходя их такого как именно реконструкция влияет на них. Так Градостроительный кодекс в большей степени концентрируется на техническом аспекте. Для НК РФ важен экономический момент. Поэтому НК определяет реконструкцию как переустройство основных средств, повышающее технико-экономические показатели направленное на повышение производственной мощности, качества или рост номенклатуры.

Очевидно, что в рамках реконструкции могут проводиться и переустройство и перепланировка. Этот термин более широк и емок. Она не обязательно связана с износом инфраструктуры. Ее главная причина – необходимость изменения внешнего облика или назначения, функционала помещения.

Однако, в отличие от жилых помещений регулирование вопросов связанных с проведением реконструкции и перепланировки нежилых помещений несколько более слабое, нежели для жилых объектов недвижимости. Даже санкции за незаконную перепланировку в КоАП предусмотрены лишь в отношении нарушителей – собственников жилья. Для нежилых помещений в регионах разрабатываются свои нормативные акты. В столице, например, это КоАП Москвы.

Сдача объекта в эксплуатацию

Генподрядчик передает заказчику объект после реконструкции в соответствии с утвержденным проектом и договором подряда.

Соответствие объекта всем необходимым требованиям подтверждается также первичными документами, состав которых определяется соответствующими СНиП, ТСН и проектом.

Надо сказать, что если заказчик — орган власти или работы выполняются в рамках городского заказа, то в этом случае он вправе устанавливать свой порядок приемки объекта после реконструкции.

Но в любом случае объект после реконструкции принимает специально созданная для этого комиссия, решение которой оформляется актом о приемке объекта в эксплуатацию, подписанным всеми членами комиссии, или же мотивированным заключением о неготовности объекта к вводу в эксплуатацию. Этот акт необходим для государственной регистрации права на реконструируемый объект недвижимости.

Е.В.Масютина

Юрист